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庄市——宁波楼市下一个增长极点？

楼市十年轮回，恍然如梦。转眼间，宁波已经由一个县城规模的小城市演变为一个中等规模的濒海中型城市，并且随着基础设施的建设与城市格局的扩大，尤其是城市轨道交通的启动，使得宁波已经初具大都市雏形。这其中，房地产业的贡献，居功至伟——尽管其副作用也非常严重，房价问题已经成为民生问题之首，为大众所诟病。 之所以提及宁波的城市以及房地产的发展，是因为这是今天这篇文章出现的基础：没有宁波城市十年的发展，镇海新城的开发以及房地产快速发展就无从谈起。即使在今天，镇海新城也是一个为宁波人所忽视的地方，其居住环境与居住氛围也不为业界看好。的确，镇海新城离市中心路途遥远，不仅交通不便，洪塘隧道还收费；庄桥机场与货运北站的搬迁遥遥无期；更重要的是，镇海是重工业区，在甬城人心目中实非宜居之地。 镇海新城位于宁波中心城北部，镇海区的地理中心，是宁波中心城三江片的重要组成部分。新城位于杭州湾大桥、舟山陆岛大桥引线和宁波绕城高速的交汇处，是宁波连接舟山、接轨上海的重要节点。在近期实施的宁波市“中提升”战略中确立了镇海新城作为宁波中心城北部商贸商务中心的功能定位。 从中长期来看，镇海新城的发展前景看好。 对一个区域的前景的研判，首先要看政府的规划。根据宁波城市发展蓝图要求，宁波中心城市规模扩大，集聚辐射能力显著增强，2020年建成区面积300平方公里，人口300万。这样一个大的都市格局，将极大的拉开宁波的城市框架，镇海新城的区位优势将得到极大的提升。而且，镇海，北仑目前已经被纳入宁波核心城区规划。 从区位来看，镇海新城与科技园区，东部新城隔江相望，随着宁波城市重心的东移，其区位优势并不差于鄞州中心区与江北北区。尽管目前镇海新城交通处于劣势，但是随着宁波交通的快速发展，条件日益改善。 更重要的是，随着宁波城市的拓展与房地产市场的发展，宁波面临着土地危机。市委书记巴音朝鲁就在近期说过:“按照目前的发展模式，再过15年宁波将无地可用。”随着鄞州中心区土地供应的日益稀少与江北北区地价的攀升，宁波急需开辟新的集中大规模供地区域，镇海新城无疑是首选。8月22日，宁波市十三届人大常委会第三次会议审议通过《宁波市城市近期建设规划（2006-2010）》，将镇海北仑划入中心城规划 ，这是一个值得解读的信号。这表明，土地的供给瓶颈将会被打破，在目前土地紧缺的情况下，这意味着什么，对地产界来说可谓心知肚明。近期，镇海新城管委会与国土、规划部门共努力，又为新城开发建设争取了1500亩的用地指标，进一步缓解了土地制约。 而高教北区的规划，无疑又为镇海新城增添了新的发展动力。高教园区北区规划范围为南临甬江，北、东至规划北外环路和东外环路，西至世纪大道，规划用地18.1平方公里。根据规划，高教园区北区将成为以大学为主体，以发展教育产业为基础的集居住、休闲、生产等多种职能于一体的生态型现代化城市功能区。人口容量为20万人，包括居民11万人和学生9万人。相比高教南区，无论是起点还是规模，高教北区都相对较高。我们可以思考一下， 5年前高教南区南区是什么样子的？那么5年后，高教北区又是什么样子呢?会比高教南区差？何况这里还有宁波大学！ 春江水暖鸭先知，区域的发展前景开发商往往是先知先觉的。万达进驻鄞州中心前，谁敢相信那里会崛起一个新的商业中心？中海进驻东钱湖之前，谁会想到那么偏的地方房价也可以达到1万？历史将会重演，不过舞台换了，主角也换了。 探讨镇海新城的前景如何，可以研究一下地产大鳄的动作。目前，绿城已经在骆驼布局，合生创展去年也在庄市拿地，万达也在考察新城，据说准备拿地。这些地产大鳄信息灵通，甚至有经营城市的能力。宁波人已经见识了万达对鄞州中心区的标竿意义，也见识了万科，见识了金地，见识了中海，现在合生创展的能量我们还没有见识！要知道，合生的朱孟依大可是王石最佩服的地产商。国际城50万平米的大盘，想不出名都困难。而合生创展作为城市运营商的地位决定了其必将炒作整个板块，所以领涨镇海新城的房价就成为必然，何况合生创展还要在宁波拿地，肯定要通过这个项目来扬刀立威，确立在宁波的江湖地位。与其掌门人一样，合生创展一贯行事低调，但绝对是杀手级别的。合生创展宁波拿地已近一年，别墅都快建好了，一般民众恐怕还不知道呢！ 最近楼市火爆，我也在与同事讨论宁波哪里还是房价的洼地，具备升值空间，最后的结论是，镇海新城，尤其是庄市片值得期待。目前，镇海新城楼盘较少，而且除了绿城的桂花园外，大都是走低端路线，价格与市中心有较大的落差。根据宁波住宅与房地产网透明售房的价格信息来看，桂花园5800元/平米，清泉花园5100元/平米，浅水湾4400元/平米，柳岸晨韵4400元/平米，华丰星城4100元/平米。由于这个价格具有一定的滞后性，而且近期由于新城启动，房价也已经随之而涨，所以我们可以在这个价格的基础上每平米加上500－1000元，得出目前的价格，是可以体现现在房价的。比如，清泉花园目前就要6000元/平米以上。然而，新城骆驼片的房价大都在4000以下。 鲁迅曾经说过，世上本没有路，走的人多了便成了路。其实，宁波本没有房价洼地，局部房价涨的厉害了就产生了洼地。镇海由于地域偏远，房价自成体系，受宁波房价影响相比老三区而言，要小的多。我们说它价值被严重低估也好，说它房价理性也罢，只是一个外在的解读而已。 然而，随着新城的规划，镇海新城被一种强而有力的力量纳入宁波的发展体系，这种力量掺杂了城市化发展的原动力与政府发展经济的政绩冲动，在房地产如火如荼的发展狂潮中，在财富梦想的驱动下，我们绝对不能低估它的创造力，正像我们不能低估它的毁灭力一样。 镇海将像鄞州一样，被宁波所接纳，这一趋势非但不可逆转，而且正在加速。外环路已经在建，世纪大道江北部分将拓宽；甬江之上，常洪隧道与外环大桥之间，将建起三座大桥，连接镇海新城与东部新城；地铁2号线横穿镇海新城，连接宁波，新城与港口。如果说，这些只是纸上的规划。那么同心路的气度，庄市大道的气魄，宁波帮文化公园的恢弘，大学园区的规模可是已经初步呈现了。 上周六，特地到庄市转悠了一圈，发现庄市的基础建设很不错，道路很宽却没有什么车，公交线路几乎没有。合生创展的项目正在施工一期的别墅项目有两幢已经搭起了屋顶；，宁大花园业已建成入住；庄市大道北侧为同心路围起的地块也已经用围墙围起来了；宁波第五医院也已经结顶。不过印象最深的是一个堪称经典的场景：夕阳余晖下，一群羊儿在城市大道旁宽阔的草坪上悠闲的吃草，不远处是极具现代主义色彩的大学建筑。这个场景完美的诠释了传统与现代，田园与城市，现实与理想……这一幕在中华大地上曾经经过无数次的演绎，鄞州有过而且现在仍然没有消失，看到这样的场景，不能不憧憬未来。 相比江北北区，我更看好镇海新城，尤其是庄市。骆驼相对偏远，近期难以有较大的发展，庄市则已经启动。目前，庄市还是养在深闺人未知，给人的印象是乡下与化工区的混合体，但是这里已经改变。从这个意义上来说，我们就可以理解合生创展为什么一期推出的是别墅，那是要彻底颠覆宁波人的居住观念，重新定义庄市的区域居住价值，以一种确凿无疑的态度告诉宁波人:合生创展要在庄市打造高端住宅！ 未来属于先知先觉者，谬误也始终如影随行。所以，唯一能建议的是，到庄市去看看吧，假如看了此文心疑，心动。 来源：宁波搜房网

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